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Rosenheim
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Datum
03.05.2023

Ortsübliche Miete richtig berechnen

Die Quadratmeterpreise für Wohnraum in Deutschland sind deutlich gestiegen. In Städten wie Berlin, Hamburg und München sind die Mieten in den letzten Jahren stark gestiegen. Die 2015 eingeführte Mietpreisbremse soll verhindern, dass bei Neuvermietungen die Miete mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Miete liegt. Die ortsübliche Miete ist im Mietspiegel einer Stadt oder Gemeinde zu finden.

Ortsübliche Miete
(GrttyImages/Sakchai Vongsasiripat)

Das Wichtigste in Kürze

  • Die ortsübliche Miete zeigt an, wie hoch die Kosten pro Quadratmeter für Wohnraum von ähnlichen Mietimmobilien in einer Region sind.
  • Die ortsübliche Miete finden Sie im sogenannten Mietspiegel der Stadt oder Gemeinde.
  • Die Mietpreisbremse verhindert, dass bei Neuvermietungen in Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt die Miete mehr als zehn Prozent höher ist als die ortsüblichen Mieten.
  • Vermieter können die ortsübliche Miete über den Mietspiegel ermitteln und gemäß § 558a Abs. 2 BGB eine Mieterhöhung begründen.

Was ist die ortsübliche Miete?

Mit der ortsüblichen Miete, auch ortsübliche Vergleichsmiete genannt, sind Mieten für vergleichbare Mietimmobilien am gleichen Standort oder in einer ähnlichen Gemeinde gemeint. Die ortsübliche Miete ist in § 558 des BGB geregelt und basiert auf die Mietpreisentwicklung der letzten sechs Jahre.

Die ortsübliche Miete dient aber nicht nur dazu, dass Personen, die auf Wohnungssuche sind oder Mieter sich ein Bild von ähnlichen Mieten von vergleichbarem Wohnraum machen können: Für Vermieter dient die ortsübliche Miete zudem als Orientierungshilfe zur Berechnung und Begründung einer Mieterhöhung.

Denn mit der eingeführten Mietpreisbremse müssen Vermieter nachweisen, dass mit der Mieterhöhung die Miete von Neu- oder Wiedervermietungen in Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt an die ortsübliche Miete angepasst wird oder die Miete maximal zehn Prozent über der Vergleichsmiete liegt

Damit auch ein optimaler Vergleichswert der Mieten gewährleistet ist, werden verschiedene Kriterien von Wohnraum und Mieten in ähnlichen Regionen miteinander verglichen. Das sind:

  • Art der Mietimmobilie
  • Lage
  • Größe
  • Beschaffenheit
  • Ausstattung
  • energetischer Zustand

Wo kann man die ortsübliche Miete einsehen?

Die ortsüblichen Vergleichsmieten sind im sogenannten Mietspiegel einer Stadt oder Gemeinde zu finden. Wollen Sie den Mietspiegel einsehen, müssen Sie sich an die zuständige Gemeinde- oder Stadtverwaltung wenden.

In der Mietspiegeltabelle finden Sie die ortsüblichen Mieten für vergleichbaren Wohnraum. Die Angabe erfolgt als Kaltmiete pro Quadratmeter, zusätzlich sind mögliche Mietspannen aufgelistet. Mithilfe des Mietspiegels können Sie überprüfen, ob die Miete die maximalen zehn Prozent des Vergleichswerts übersteigt und zu hoch ist. In diesem Fall müsste die Mietpreisbremse greifen.

Mietspiegel in kleineren Gemeinden sind häufig einfach gehalten und nicht immer aktuell, dienen aber dennoch als Orientierungshilfe. In Großstädten gibt es oft qualifizierte Mietspiegel, die aufgrund von statistischen Daten aussagekräftiger sind und zudem regelmäßig aktualisiert werden.

Wie wird die ortsübliche Miete berechnet?

Die ortsübliche Vergleichsmiete wird mithilfe des Mietspiegels der jeweiligen Stadt oder Gemeinde korrekt berechnet. Zu berücksichtigen sind insbesondere die Lage sowie die Ausstattung der Immobilie.

In der Mietspiegeltabelle finden Sie die Angaben zu vergleichbaren Mietobjekten wie etwa Wohnungsgröße und Baujahr oder Jahr der Bezugsfertigkeit der Immobilie. Suchen Sie den Vergleichswert eines Mietobjekts, das in Wohnfläche und Bezugsjahr zu Ihrer Immobilie passt und entnehmen Sie den Wert.

Auch die Lage einer Immobilie wirkt sich auf die Miete aus. Im Mietspiegel können Sie den Lagezuschlag der ortsüblichen Miete anhand von Lage und Stadtteil ermitteln. Je nach Stadt gibt es verschiedene Wohnlagequalitäten wie „einfach“, „gut“, „zentral“ oder „beste Lage“. Entsprechend der Lage Ihrer Mietwohnung übernehmen Sie den Lagezuschlag aus der Mietspiegeltabelle.

Bei der Berechnung der ortsüblichen Miete spielt oftmals auch die Wohnungsausstattung eine wesentliche Rolle. Verfügt Ihre Mietwohnung über besondere Ausstattungsmerkmale, sind Zuschläge berechtigt. Bei negativen Merkmalen in der Wohnungsausstattung sind Abzüge möglich.

Zu- und Abzüge gelten unter anderen für Art des Gebäudes, Ausstattung von Küche und Bad, Wärme- und Schallisolierung sowie Heizung und Warmwasserversorgung. Überprüfen Sie die auf Ihr Mietobjekt zutreffenden Zu- und Abschläge aus dem Mietspiegel und verrechnen Sie diese miteinander. Sofern der Mietspiegel ein Punktesystem für die Ermittlung verwendet, müssen Sie die Punkte miteinander verrechnen.

Die verschiedenen Werte aus Grundpreismiete, Lagezuschlag und Zu- oder Abzüge für die Wohnungsausstattung ergeben zusammen die ortsübliche Miete.

Fazit: Ortsübliche Vergleichsmiete ist verbindlicher Orientierungswert

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist ein wichtiger Maßstab dafür, ob Mieten bei Neuvermietungen und Mieterhöhungen angemessen sind. Sie gibt an, welche Miete in einer bestimmten Region oder Stadt üblich ist, und wird anhand vergleichbarer Wohnungen ermittelt. Die ortsübliche Vergleichsmiete zu kennen, ist sowohl für Vermieter als auch für Mieter wichtig, um die Mietpreisentwicklung einschätzen zu können.

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